 |
| Παρά τις ιδιαιτερότητες της ελληνικής αγοράς ακινήτων, η παγκόσμια «φούσκα» των ακινήτων, σε συνδυασμό με την αύξηση των επιτοκίων και την εξελισσόμενη παγκόσμια ύφεση, θα επηρεάσει τελικά και την Ελλάδα |
Μετά από μια παρατεταμένη περίοδο πολύ χαμηλών επιτοκίων τα προηγούμενα έτη και μεγάλης ζήτησης στα ακίνητα υπήρξε άκρατος δανεισμός, που άφησε σε πολλές χώρες τεράστια χρέη στα νοικοκυριά. Σαν ποσοστό του διαθέσιμου εισοδήματος, το χρέος αυτό ανέρχεται στο 185% στον Καναδά, στο 202% στην Αυστραλία και στο 203% στη Σουηδία, μεταξύ άλλων χωρών. Οι τιμές των κατοικιών, λόγω της μεγάλης ζήτησης, υπερδιπλασιάστηκαν σε Αυστραλία, Καναδά και Σουηδία. Επίσης, αυξήθηκαν στη Βρετανία 50%, στις ΗΠΑ 61%, ενώ στην Ελλάδα λιγότερο, 20%.
Μια σειρά από γεγονότα και τάσεις της αγοράς συνετέλεσαν αυτές ώστε οι αυξήσεις τιμών να συνεχιστούν και να ενταθούν. Μεγάλο μέρος ευθύνης έχουν τα παγκόσμια λοκντάουν για την αντιμετώπιση της επιδημίας, που έφεραν την κρίση στην εφοδιαστική αλυσίδα, άρα και την έλλειψη και την άνοδο των τιμών των πρώτων υλών. Επίσης, τα υψηλά επίπεδα μετανάστευσης από την αλλαγή της χιλιετίας και μετά έφεραν αύξηση του πληθυσμού σε πολλά κράτη της Δύσης (κυρίως ΗΠΑ, Σουηδία, Αυστραλία, Γερμανία, Αγγλία), άρα και ζήτηση για κατοικίες.
Στην Ελλάδα είχαμε έναν ακόμη παράγοντα, την αγορά κατοικιών για τουριστική εκμετάλλευση (άνοδος 26,5%), που προκάλεσε έλλειψη κατοικιών, αφού τα τουριστικά ακίνητα παραμένουν κλειστά αναμένοντας τους τουρίστες.
Αύξηση στη ζήτηση είχαμε επίσης και από μία τάση των νέων μετά την πανδημία να απομακρυνθούν από τη γονική κατοικία (49% στην Ευρώπη).
Η ταχύτατη άνοδος του πληθωρισμού έφερε και την άνοδο των επιτοκίων, απ’ όπου ξεκινούν πλέον τα προβλήματα. Οι χώρες που πνίγονται στο ενυπόθηκο χρέος θα εκτεθούν και πάλι σε δυσάρεστες συνέπειες. Το βάρος σε σχέση με την αποπληρωμή των δανείων θα πέσει και πάλι στα μεσαία και φτωχά στρώματα. Η άνοδος των επιτοκίων οδηγεί με μαθηματική ακρίβεια σε ύφεση και εγκατάλειψη επενδύσεων.
Η κτηματαγορά στην Ελλάδα, κυρίως λόγω έλλειψης βιομηχανίας, επηρεάζει σε μεγαλύτερο βαθμό από ό,τι στην Ευρώπη την οικονομία. Ο αριθμός των επαγγελμάτων που σχετίζονται με την οικοδομή είναι μεγάλος, και μαζί με τη συμβολή της αγοράς ακινήτων στο ΑΕΠ καθορίζουν σε μεγάλο βαθμό τις οικονομικές εξελίξεις. Από την άλλη, όταν νοσεί η οικονομία, η οικοδομή βυθίζεται.
Τα πρώτα συμπτώματα της ανόδου των επιτοκίων και της ακρίβειας εμφανίστηκαν και στην Ελλάδα. Όπου οι τιμές ακινήτων είχαν εκτιναχθεί, μειώθηκαν κατακόρυφα οι συναλλαγές. Σε σχέση με πέρυσι, είχαμε πτώση συναλλαγών στα νότια προάστια της Αθήνας 15%, στα βόρεια 30%, στην Ανατολική Αττική 34%, στον Πειραιά 33%.
Παρόλ’ αυτά, η Ελλάδα αποτελεί εξαίρεση, συγκριτικά με ΗΠΑ, Καναδά και άλλες χώρες. Ένας λόγος είναι ότι η αυξητική τάση των τιμών των ακινήτων ξεκίνησε μετά το 2017. Παρά αυτή την αύξηση, οι τιμές παραμένουν χαμηλότερες συγκριτικά με εκείνες του 2007 περίπου κατά 40%. Ένας άλλος λόγος είναι οι καλές επιδόσεις του τουρισμού – μεγάλο μέρος των ενυπόθηκων δανείων καλύπτεται από τις υψηλές τουριστικές τιμές ενοικίασης.
Σύμφωνα με τον παγκόσμιο δείκτη «φούσκας» ακινήτων της τράπεζας UBS, ο Καναδάς, οι ΗΠΑ, η Σιγκαπούρη και το Ντουμπάι παρουσιάζουν τον μεγαλύτερο κίνδυνο. Στην Ευρώπη, η Γερμανία, η Βρετανία και η Ολλανδία. Πιστεύουμε ότι αυτή η «φούσκα» θα επηρεάσει τελικά και την Ελλάδα.
Οι κίνδυνοι που προκύπτουν από τις «φούσκες» των ακινήτων μπορούν να αντιμετωπιστούν μόνο με τον δημόσιο έλεγχο της αγοράς κατοικίας. Αυτό σημαίνει:
● Δημόσιες επενδύσεις για ανέγερση σύγχρονων εργατικών κατοικιών.
● Απαγόρευση αγοράς κατοικιών από ξένους «επενδυτές» με σκοπό την Golden Visa και την τουριστική εκμετάλλευση. Υπάρχουν ξενοδοχεία και ξενοδοχοϋπάλληλοι για αυτόν τον σκοπό.
● Φτηνή κρατική δανειοδότηση σε ιδιοκτήτες παλαιών κατοικιών με σκοπό την ανακαίνιση και τον εκσυγχρονισμό τους.
● Τέλος, πλήρη έλεγχο της δόμησης πανελλαδικά, σε οικισμούς και σχέδια πόλεων, με σκοπό τον έλεγχο ώστε η προσφορά κατοικίας να συμβαδίζει με την ζήτηση, αλλά και τη διαφύλαξη του φυσικού περιβάλλοντος και των καλλιεργήσιμων χώρων, ώστε η δόμηση να μη γίνεται σε βάρος της παραγωγής και της αξιοπρεπούς ανθρώπινης διαβίωσης.
Χρήστος Χατζής